국토교통부는 주택 가격 안정화라는 목적으로 분양가 상한제라는 제도를 운영하고 있습니다. 단어 그대로 해석하자면 신규 주택 공급 시 분양가를 책정하는데 이때 상한가가 있다는 의미인데요. 우리 대부분은 분양가 상한제가 불과 2~3년 전 주택 가격이 상승하면서 신설된 제도라고 이해하고 있습니다. 하지만 실제로는 최초 1977년에 도입된 제도입니다. 그러면 분양가 상한제의 변천 과정 및 현재의 분양가 상한제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
분양가 상한제 변천
국내에서 최초로 분양가 상한제가 적용된 시기는 1977년 입니다. 그러나 분양가가 획일적으로 책정되는 탓에 주택 공급 부족이 발생하였고 이러한 문제를 개선하고자 1989년부터는 현재와 유사하게 분양가를 건축비, 택지비 등을 기반으로 산출하는 원가연동제가 실시되었습니다.
그러나 이후 IMF 등을 겪으면서 주택 분양 시장이 침체되자 경기 활성화를 위해 1999년 부터 분양가 상한제를 더 이상 적용하지 않았습니다. 이후 분양가 상한제 미 적용 이후 아파트 가격이 상승하자 2005년 분양가 상한제가 다시 부활되었으며 최초에는 공공주택에만 적용된 분양가 상한제가 2007년부터는 민간 아파트까지 적용 범위가 확대되었습니다. 그러나 민간 아파트에 적용하는 분양가 상한제의 어려운 적용 기준으로 실제 유명무실한 제도가 되어 왔습니다.
현재의 분양가 상한제
현재의 분양가 상한제의 기틀은 2019년 문재인 정부에서 만들어졌으며 2019년 10월 부터 '주택법 시행령 개정안'을 통해 민간 아파트의 분양가 상한제가 개선되었습니다.
개선 내용은 아래에서 보시다시피 주택 가격과 분양 가격에 대한 상승률을 판단하는 기준으로 주택 가격의 경우 종전에는 주택가 격상 승률과 물가상승률을 직접적으로 비교하였다면 현재는 투기과열지구로 지정된 지역인 경우 분양가 상한제가 적용될 수 있도록 개선하는 등 종전보다 적용 기준이 쉽게 바뀌었습니다.
분양가 상한제 적용 지역
분양가상한제분양가 상한제 적용 지역은 위에서 설명드린 기준에 따라 지정되며 아래 지역 등에 분양가 상한제가 적용되고 있습니다. 분양가 상한제 적용 지역은 계속해서 업데이트가 되는 사항으로 주택 청약 전 최신 현황을 찾아보시기 바랍니다.
분양가 상한제에 따른 분양가 산정
분양가상한제에 따라 신규 공급 주택의 분양가 산정 시 표준건축비와 택지비(감정 가격)에 일정 수준의 건설사 이윤을 더한 비용 이하의 가격으로 분양가를 산정하게 됩니다. 이는 결과적으로 주변 시세 대비 70~80%의 가격으로 책정됩니다. 분양가 상한제에 따른 분양가 산정은 시군구의 심사를 거쳐 결정되며 HUG(주택도시 보증 공사)가 담보하는 경우 HUG의 고분양가 심사제를 통해 심사를 거치게 됩니다.
분양가 상한제 개선?
지난 9월 10일 국토교통부에 따르면 신규 주택을 공급하는 시행업체들의 건의사항 등을 고려하여 분양가 상한제를 손보겠다고 노형욱 국토교통부 장관이 발언하였습니다.
시행업체들이 건의사항의 주요 내용은 현행 분양가 상한제로 인해 주변 시세 대비 70~80%로 분양가를 측정함에 따라 건설사 판단 시 적정한 분양가 산정이 되고 있지 않다는 의견입니다. 주변 아파트들이 10~20년 노후화된 아파트임에도 불구하고 그 이하로 분양가가 책정이 되는 경우를 시행사 입장에서는 당연히 납득하기 힘든 상황일 수 있습니다.
이러한 분양가 책정으로 아파트 청약에 당첨되는 경우 '로또청약'이라고 불릴 정도로 최소 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 보입니다. 불과 과거 3~4년 전 서울 아파트 분양가에도 이미 건설사의 이윤이 어느 정도 반영이 되어있었고 이를 고려하여도 분양가를 4~5억 원에 책정하였었습니다. 현재 시행사들의 의견이 반영된다면 신규 공급 아파트의 분양가는 최소 10억 이상이 될 수밖에 없는 상황인데요.
과연 정부에서 분양가상한제 개선 시 국민들의 편에서 현행 제도를 최대한 유지할지 아니면 건설, 토목 업계의 손을 들어줄지 그 귀추에 많은 관심이 가고 있습니다.
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