올해 예정된 서울 아파트 분양 건 중 대어로 꼽히는 하나가 바로 이문 1구역 래미안입니다. 왜냐하면 삼성물산에서 단독으로 진행하는 '래미안' 브랜드라는 점과 일반 물량이 약 1천 세대에 육박하기 때문입니다. 본 포스팅을 통해 현재 이문 1구역 래미안(가칭) 분양 경과와 입지여건 및 예상 분양가 등에 대해 꼭 아셔야 될 내용 위주로 설명드리겠습니다.
개요
우선 이문1구역 래미안 기본 개요에 대해 아래와 같이 설명드리겠습니다.
- 서울 동대문구 이문동 257-42 일대
- 삼성물산(시행사)
- 39개 동, 전용면적 33~114 제곱미터
- 3069가구(일반물량 938가구 예상)
가장 중요한 분양일정은 호갱 노노 등에서 올해 상반기로 예상하고 있으나 현재 기준 거의 확정적으로 내년 이후로 분양이 미뤄질 예정입니다. 분양이 미뤄진 가장 큰 이유는 분양가 산정 문제 때문인 것으로 확인되며 분양가 산정 관련하여 문제가 되는 사항들은 (1) 조합 목표 가격이 충족되지 않은 점과 (2) 분양가 상한제가 적용되었으며 (3) 또한 최근 원자재 상승 등으로 공사비까지 급등한 사유 등으로 확인되고 있습니다.
일부 예측에 따르면 내년 1월 표준지 공시지가가 발표되어 택지비 또한 변경될 것으로 예상되며 해당 시기 이후 분양 일정이 정해지지 않을까 하는 전망이 있습니다.
입지여건
이문 1구역의 입지여건에 대해 설명드리겠습니다. 이문 1구역 주변으로 볼 수 있는 지하철 노선은 6호선, 경춘선 및 1호선이 있습니다. 그 중 실질적으로 이용 빈도가 가장 많으며 도보로 접근 가능한 노선은 1호선 하나 일 것으로 보입니다.
1호선 신이문역 및 외대앞역이 도보권이며 아파트 중앙에서부터 계산할 때 신이문역까지 도보로 약 600m, 외대 앞까지 도보로 약 500m로 특수한 기상여건이 아닌 이상 충분히 도보로 걸어갈만한 거리로 보입니다. 매우 가까운 편은 아니지만 신이문역에서 두 정거장 위로 올라가면 바로 광운대 역이 있습니다.
광운대 역세권 개발이 완료되면 광운대 역을 통해 GTX까지 이용할 수 있는 장점이 있을 것으로 보입니다.
주변 학군
해당 지역 자체가 학군이 좋은 지역이 아닙니다. 이문 1구역 주변에서 가장 학군이 좋은 곳은 동측에 위치한 중랑천을 건너 6호선을 타고 쭉 위로 올라가면 중계가 있는데 그곳은 서울에서 손가락에 뽑히는 학군지입니다. 학군을 고려하는 분이라면 이문 1구역은 좋은 편은 아닐 것으로 생각됩니다. 그 이유를 아래에서 설명드리겠습니다.
우선 초등학교는 아파트 동측에 이문초등학교가 위치하고 있습니다. 비록 초품아는 아니지만 아파트 중심에서 직선거리로 약 300m 떨어져 있으며 도보로 5분 정도 걸릴 것으로 예상됩니다.
중학교와 고등학교 학군이 다소 부족해 보이는데요. 가장 가까운 중학교 및 고등학교 모두 석관중학교 및 석관고등학교로 보입니다. 생각보다는 가까운 거리가 아니어서 직선거리로 약 1km 떨어져 있으며 도보로는 20분 이상 소요될 것으로 예상됩니다. 중학교와 고등학교는 학생들이 학업에 집중할 시간이 필요한 시기로 학교와의 거리가 짧냐 머냐는 굉장히 중요한 요소로 작용될 수 있습니다.
요즘 이미 중학교 때부터 피곤에 지친 학생들을 생각해보시면 학교와 집 간의 거리가 왜 중요한지 단번에 깨달으실 수 있을 것으로 생각합니다. 또한 한 가지 석관고등학교가 가까운 편은 아니지만 성적이 좋은 편은 아닙니다.
석관고등학교는 공립이며 남녀공학이나 진학결과가 썩 좋진 않습니다. 전문대를 폄하하는 것은 아니지만 일반적인 학부모들의 이상향을 고려할 때 고등학교 수준은 전문대 진학률로 쉽게 판단하실 수 있습니다. 서울에 명문고로 꼽히는 고등학교 들은 모두 전문대 진학률이 10% 또는 5% 이내입니다. 이러한 면만 보더라도 석관고등학교는 학업에 욕심이 있는 부모님 또는 학생에게는 적합하지 않은 학교 일 수 있습니다.
이문 1구역 아파트 주변으로 한예종, 한국외대, 경희대 등 국내 명문대학들이 밀접해 있습니다. 하지만 이것은 우리 학생들에게 장점을 전혀 주지 못하고 오히려 대학가 근처에 밀집된 유흥지로부터 소위 '헛바람'만 잔뜩 들고 실질적인 동기부여 등을 통해 얻을 수 있는 장점은 상당히 적을 것으로 생각됩니다.
예상 분양가
현재 조합에서 예상하는 분양가는 3.3 제곱미터 당 평균 약 2300만 원대입니다. 이를 적용 시 59 제곱미터는 평균 6억 3백만 원 및 84제곱 미터는 평균 8억 3백만원 수준이 됩니다.
참고할만한 주변 시세로는 래미안 아트리지 아파트(3년 차)와 휘경SK뷰 아파트(3년차) 정도로 보입니다. 30평대를 비교해보면 래미안 아트리 지는 약 13억에 휘경 SK뷰는 약 12억에 거래된 것으로 보입니다. 이것만 보더라도 이문 1구역 래미안 30평대 분양 당첨 시 시세 차익은 최소 4억 이상이 될 것으로 판단됩니다.
하지만 위 두 아파트는 이미 3년 차이며 이문 래미안은 신축인 점을 고려하고 입지 및 단지 규모 면에서도 앞선 두 아파트보다 우위에 있다고 할 수 있으므로 시세 차익은 더 클 것으로 예상되는 좋은 청약 기회로 보입니다.
당초 올해 분양에서 내년으로 일정이 변경되어 다소 아쉬운 점은 있으나 아직까지 무주택자 분들에게는 희망이 있으므로 그 희망을 놓지 않고 계속해서 분양 신청하시기 바랍니다. 모두 내 집 장만하시길 응원합니다. 감사합니다.
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