우선 임대차의 정의를 알아보면 영어로는 Hire of Things이며 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대편은 이에 대하여 일정한 대가를 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 의미합니다.
이에 임대차 3법 또는 임대차 보호법은 이와 같은 임대차 거래에서 발생되는 임대인과 임차인을 보호하기 위한 것으로 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 등의 내용이 담겨있는 '주택임대차 보호법' 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 의미합니다. 두 개정안 모두 2020년 7월 및 8월부터 본격적으로 시행되고 있습니다. 그러면 본격적으로 임대차 3법을 매우 간단히 그러나 핵심만을 추려서 설명드리고자 합니다.
계약갱신청구권
첫 번째, 세입자가 원할 경우 기존 2년 계약이 끝나면 한 차례 연장이 가능하며 최대 4년의 계약기간(2+2)을 보장한다. 계약 만료 1~6개월 전에 계약 연장 통보를 할 수 있다.
두 번째, 다만, 집 주인(직계존, 비속 포함)이 실 거주할 경우 세입자의 연장 통보에 대해 거부 가능하다.
세 번째, 집 주인이 정당한 사유 없이 갱신 거절 후 다른 세입자와 계약할 경우 집주인이 기존 세입자에게 손해배상을 해주어야 한다.
전, 월세 상한제
부동산 시장에서 전세 및 월세의 인상률에 상한선을 정하여 일정 범위 안에서 제한하는 제도로 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 5% 이내로 제한하며 지방자치단체가 조례로 5% 상한 안에서 비율을 조정하게 됩니다.
전, 월세 신고제
전, 월세 계약 시 계약일로부터 30일 이내에 집주인 또는 세입자가 임대료 및 임대기간 등을 의무적으로 신고해야 하는 제도로 계약 후 30일 내 계약 내용을 신고해야 한다. 서울시의 경우 신고처는 해당 구청이 되며 기타 시, 군의 경우 해당 시청 또는 구청이 신고처가 됩니다.
임대차 3법 주요 Q&A
질문) 임차인은 언제부터 계약갱신 요구가 가능한지? (답변) 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구 가능하다.
질문) 임차인에게 총 몇회의 갱신요구권이 부여되는지? (답변) 1회만 행사가 가능하며 총 2년을 보장한다.
질문) 묵시적 갱신(은연중에 드러내는) 갱신요구권으로 보는지? (답변) 그렇지 아니하다.
질문) 계약기간 만료 시 제 3자와 임대차 계약을 맺은 경우에는? (답변) 법 시행 전 임대인이 제삼자와 계약 체결한 사실을 입증하는 경우 갱신요구권 행사는 불가능하며 법 시행 이후에는 갱신이 가능하다.
질문) 이미 계약을 갱신한 경우 5% 임대료 상한이 적용되는지? (답변) 갱신 계약은 유지해야함 계약기간 만료 시점에 가능하다.
질문) 계약갱신 청구권을 행사하는 경우 임차인은 2년을 의무적으로 거주해야하는지? (답변) 그렇지 아니하다. 계약해지가 언제든지 가능하며 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하게 된다. 단 계약 만료 전이라면 3개월 간의 임대료를 지불해야 한다.
질문) 임대인의 갱신 거절이 가능한 사유는? (답변) (1) 부정한 방법의 임차시 (2) 합의하에 임차인에게 보상을 제공한 경우 (3) 임차인이 동의 없이 주택을 전대한 경우 (4) 임차인이 주택을 파손한 경우 (5) 임차인이 허위의 신분으로 계약한 경우 등이 있습니다.
임대차 보호법 맹점 및 분쟁 사례
임대차 보호법의 시행 취지는 칭찬 받아 마땅하나 시행된 지 1년이 흘렀음에도 여러 맹점과 분쟁이 있는 것으로 일부 임차인들로부터 비판을 받는 측면이 있습니다. 주요 맹점 및 분쟁 사례를 아래와 같이 살펴보도록 하겠습니다.
말도 많고 탈도 많은 임대차 보호법이 시행된 지 벌써 1년이라는 시간이 지났습니다. 분명 일부 악용되는 사례나 명확하지 않은 부분은 존재하나 입법 및 개정안 취지는 우리 무주택 전월세 임차인의 권리를 보호하려는 취지가 크므로 우선 장점을 취하고 잘된 점에 대해선 칭찬하며 반면에 개선이 필요한 부분에 대해선 국토교통부를 통한 의견 개진이 필요할 것으로 판단됩니다. 감사합니다.
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