장위뉴타운은 2005년 재정비 촉진지구로 지정되었었습니다. 당시에만 하더라도 면적 187만 제곱미터에 약 2만 4000여 가구 규모의 메머드급 뉴타운으로 촉망받았으나 일부 지구가 해체됨으로써 반쪽자리 뉴타운으로 평가받기도 하였습니다. 지금은 일부 해체된 구역이 공공재 개발을 추진하는 등 다시 장위 뉴타운 완성을 위한 모습이 보이고 있습니다.
장위뉴타운 개발 현황
장위 뉴타운 1/2/5/7구역
1/2/5/7구역은 개발 완료되었으며 가장 최근에 완료된 지구는 장위 7구역으로 20년 12월에 입주하였습니다. 시공사는 현대산업개발로 주택명은 '꿈의 숲 아이파크'입니다. 34평 기준 현재 호가는 14억으로 형성되어 있습니다.
장위 뉴타운 11/12/13구역
장위 11구역은 다시 한번 재개발에 도전하고자 최근 추진위원회 사무실을 오픈하였다고 합니다. 다만, 아직까지 민간 재개발과 공공 재개발 등 재개발 방향성에 대한 결정은 아직 되지 않은 단계로 보입니다. 근래에 재개발 관련 규정의 변동이 너무나 잦고 3080+ 공공주도 사업 등 여러 재개발 사업이 추진됨에 따라 장위 11구역에 적합한 개발방향을 선정할 것으로 보입니다.
장위 12구역은 공공 재개발 공모와 도심 공공주택 복합사업 후보지에서 탈락된 이후 현재 '주택공급 활성화지구' 후보지로 선정되었습니다. 주택공급활성화 지구는 국토교통부의 '3080+ 대도시권 주택공급방안(`21.2.4)'의 일환으로 도심 공공주택 복합사업 계획에 따라 개발이 추진되어집니다. 현재 주요 후보지로는 장위 12구역 및 중구 신당동 약수역 인근, 울산 중구 우정동 울산 혁신도시 등이 있습니다.
장위 13구역은 아직까진 구체적인 재개발 재추진계획을 확인하지는 못 하였습니다. 다만, 장위 13구역의 잠재력은 총면적 32만 제곱미터로 약 6천 세대의 신축 주택 건설이 가능한 부지입니다. 동북선이 완공된다면 동북선 초근접 및 북서울 꿈의 숲과도 바로 붙어 있어 상당한 가치를 지닐 것으로 보입니다.
장위 뉴타운 8구역/9구역
장위뉴타운 8구역과 9구역은 현재 공공 재개발 후보지로서 사업 추진 중에 있습니다. 다만 공공재 개발의 경우 권리산정일 이전에 준공 완료된 세대만 입주권이 주어짐에 따라 신축주택 가구는 현금청산이 됩니다. 이로 인한 논란이 커질 경우 사업 진척 속도가 느려질 가능성도 있습니다.
장위 3/4/6/10/14/15구역
장위 3/4/6/10/14/15구역의 경우 재개발 추진단계에 있습니다. 일반적인 재개발 추진단계는 아래와 같으며 통상적으로 사업 완료까지 10~15년이 소요되는 점을 감안하시기 바랍니다.
장위 뉴타운 초기 투자금
장위 뉴타운 초기 투자금을 프리미엄 순서가 낮은 경우부터 설명드리겠습니다. 우선 재개발해제구역(11/12/13구역)의 경우 프리미엄이 가장 낮은 경우 1억 5천만 원 정도로 보입니다. 다음으로 조합설립 추진/인가 단계에 있는 3구역/14구역/15구역이 있는데요. 이들 구역 같은 경우는 프리미엄이 약 4억 수준에서 형성된 것으로 보입니다.
현재 이주 및 철거단계가 진행 중이니 4구역/6구역/10구역의 경우 프리미엄이 약 7억 수준으로 최종 입주 시 34평형 기준으로 14~15억에 달할 것으로 예상됨에 따라 현재 거래되는 신축 주택시세에 거의 육박할 만큼 프리미엄이 붙어 있습니다.
초기 투자금 및 프리미엄은 재개발 주택의 여러 조건 들에 따라 너무 다른 경우가 많으므로 제가 위에서 말씀드린 정보는 어림잡아 고려하시길 추천드리며 가장 좋은 방법은 주변 부동산을 발품 팔아 현재의 정확한 거래 시세를 확인하시는 방법입니다. 혹은 최근 재개발/재건축 전문 부동산들이 많이 나타나고 있으니 이러한 부동산들을 통해 원하시는 거래를 찾는 방법도 추천드립니다. 모두 성공적인 투자 하시길 바라며 오늘의 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.
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